Lisboa, 3 de abril de 2026. O mercado imobiliário português entrou numa fase de «cálculo frio». Após um período de crescimento acelerado das taxas do BCE e do endurecimento dos requisitos do regulador, a compra de habitação a crédito tornou-se um processo que exige um planeamento a longo prazo, com vista a décadas. Atualmente, o Banco de Portugal (Banco de Portugal) segue uma política rigorosa de limitação de riscos, o que afeta diretamente a acessibilidade do crédito para a população.
1. Limites de idade e prazos de crédito: Regras oficiais
O Banco de Portugal estabeleceu limites rigorosos para a duração máxima dos créditos hipotecários. Estas medidas visam garantir que a dívida seja liquidada antes da reforma do mutuário.
Limites de idade em vigor:
- Até aos 30 anos: prazo máximo do crédito — 40 anos.
- Dos 30 aos 35 anos: prazo máximo — 37 anos.
- Mais de 35 anos: o limite é de 35 anos.
- Limite crítico: A maioria dos bancos exige o reembolso total do crédito antes de o mutuário atingir os 70 anos (em casos excecionais — 75 anos, mediante a existência de um seguro de vida adicional).
2. Indicadores financeiros: Índice Euribor e DSTI
Em abril de 2026, a maioria dos contratos hipotecários em Portugal está indexada a uma taxa variável.
- Euribor a 6 e 12 meses: Continuam a ser os principais índices que determinam a prestação mensal. Recomenda-se aos residentes que acompanhem atentamente a revisão das taxas, que ocorre semestralmente ou anualmente.
- Limite DSTI (Debt Service-to-Income): O regulador proíbe os bancos de concederem empréstimos se os pagamentos totais de todos os empréstimos (incluindo empréstimos para automóveis e cartões de crédito) excederem 50% do rendimento líquido da família. No entanto, para a maioria dos novos pedidos, os bancos mantêm um limite mais conservador de 35–40%.
3. Aspetos sociais: O problema do sinal
O principal obstáculo para os residentes continua a ser a exigência de capital próprio (LTV — Loan-to-Value).
- Limite de financiamento: Os bancos em Portugal têm o direito de financiar, no máximo, 90% do valor do imóvel (para habitação própria — HPP).
- Realidade: O comprador é obrigado a ter, no mínimo, 10% do valor do imóvel, além de fundos para pagar os impostos (IMT e Stamp Duty), que em Lisboa e no Porto podem representar mais 5–7% do valor da transação. Isto torna a entrada no mercado praticamente impossível para jovens profissionais sem poupanças.
💡 Guia útil: Mecanismos de apoio e proteção
- Dedução fiscal sobre juros: Os residentes que contraíram uma hipoteca antes de 2011 ainda podem deduzir parte dos juros do imposto sobre o rendimento (IRS).
- Para novos empréstimos, esta medida não se aplica, mas existem benefícios no imposto sobre o património (IMI) — isenção nos primeiros 3 anos para a habitação principal.
- Reembolso antecipado: De acordo com a lei, a comissão pelo reembolso antecipado de um empréstimo com taxa variável está limitada a 0,5%, e com taxa fixa — a 2%. Isto permite aos mutuários reduzir o capital do empréstimo quando dispõem de fundos disponíveis, com perdas mínimas.
- Transferência de hipoteca: Em 2026, a concorrência entre os bancos (Novobanco, Santander, BPI) permite aos clientes transferir a hipoteca para outro banco com um spread (margem do banco) mais vantajoso. Frequentemente, o novo banco assume os custos de transferência.
Posição oficial do regulador
O Banco de Portugal, no seu último «Relatório de Estabilidade Financeira», sublinha: as atuais restrições aos prazos e montantes dos empréstimos constituem um «freio» necessário, que evita incumprimentos em massa em caso de flutuações económicas.
